- Süreli İpotek Terkinlerinde Yeni Uygulama

Bilindiği üzere ülkemizde, alacağın temini amacıyla gayrimenkullerin ipotek ile teminat altına alınması yolu oldukça benimsenmiş ve halen de uygulamada oldukça fazla karşımıza çıkan bir yoldur. Nitekim uygulamada çokça karşılaşılan bu yol, gerek ipotekli taşınmazın malikleri; gerekse de lehine ipotek tesis edilen alacaklılar açısından pürüzsüz bir süreç temin etmemektedir. Güncel yasal mevzuatın devamlı takibi her iki taraf açısından da hakların kaybı yolunu önleyeceğinden; sürecin ilk anından itibaren hukuki destek alınması mecburiyet arz etmektedir.

Uygulamada süreli ipotek ve belirli bir süreye tabi tutulmayan ipotek olmak üzere "(F.BK şerhi; yani Fekki Bildirilinceye Kadar)" iki ipotek türüne çok rastlamaktayız.

Bu iki ipotek türü, sonuçları ve hukuki sürecin devamı bakımından farklılıklar göstermektedir.

1. Süresi Belirlenmemiş İpotekler

Süresi belirlenmemiş ipotekler tabuda F.B.K şerhi konularak tesis edilir. Bu ipotek tesisi ile borcun ödenmesinin akabinde yasa TMK md. 883/1 hükmünce borçlunun alacaklıdan tapuda terkin bildiriminde bulunması hakkını tanımıştır. Ancak ilgili yazımızı okuyan birçok okurun, alacaklıya bu bildirimde bulunmasına karşılık; alacaklının terkin talebinde bulunmadığı yahut alacaklının gaip olması gibi sebepler nedeniyle alacaklıya ulaşamamasının sonucu olarak TMK md. 883/1 hükmünden faydalanamadığı sıklıkla karşılaşılan hususlardır.

Bu durumda pek tabii yasa İpoteğin Fekki (Kaldırılması) adında dava türü öngörmüş ve mağduriyetlerin önüne geçmek adına, borçlunun ipotek sebebinin konusuz kaldığının tespiti ile ipoteğin terkini mahkeme kanalıyla sağlanmaktadır. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla beraber (HMK md. 12); kural olarak yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olsa da; tarafların yahut ipoteğin konusuna göre yetkili mahkeme Tüketici Mahkemeleri, Asliye Ticaret Mahkemeleri hatta Aile Mahkemeleri de (Aile konutuna ilişkin taşınmazlardaki usulsüz tasarruf iddialarında olduğu gibi) görevli olabilmektedir.

Dava yolunun bir süreç ihtiva etmesi ve bu sürede ipoteğin devam etmesi ise yaşanan ayrı bir zorluktur.

2. Süreli İpotek ve Son Yasal Düzenlemeler

Süresi belirlenmemiş ipoteklerin aksine yasa taraflara süresi belirlenmiş bir ipotek tesisi yolu ile borçlu tarafından yaşanacak mağduriyetler son düzenlemeler ile azami miktara indirgenmeye çalışılmıştır. Ancak bu yeni düzenlemeler ile özellikle alacaklılar açısından dikkat edilmesi gereken usuli yükümlülükler getirilmiştir.

Kabul Tarihi 04/07/2019 ve yayım tarihi 10/07/2019 olan"Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"'un 19. Maddesi hükmünce 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir."

Bu yasal düzenlemenin ise yine aynı kanunun 28. Maddesine göre 01/01/2020 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.

Bu haliyle artık süresi belirli bir ipotek tesisi yapıldığında, tapuda şerh edilen sürenin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde alacaklının alacağı ödenmemiş olsa dahi tapuya 150/c şerhi konulmamış ise; ipotek maliki alacaklının herhangi bir irade beyanı olmaksızın ipoteği talep ile fek edebilecektir. İlgili yasal düzenlemenin yürürlük tarihi olan 01/01/2020 tarihinden önce tesis edilmiş olan süreli ipoteklerde ise 30 günlük süre 01/01/2020 tarihinden itibaren başlamaktadır. Yani alacaklı lehine yapılan süreli ipotek tesisi 01/01/2020 tarihinden önce şerh edilmiş olsa dahi en geç 31/01/2020 tarihinde İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile Takibe başvurup icra dairesi kanalıyla 150/c şerhi koydurmalıdır. Aksi taktirde borçlu takibin iptali yoluna başvurup takibi iptal ettirebilecektir.

Bu yasal düzenleme ile süresiz ipotekten farklı olarak ilgili yasal düzenlemede öngörülen süreler kapsamında borçlular alacaklının iradesine bağlı olmaksızın dava yolu ile geçecek süreye maruz kalmadan ipotek edilen taşınmazdaki şerhi kaldırabilecektir.

Av. A. Artunç USLUOĞLU